Ingatlanárak 2026: hol fogyott el a lendület?

2026 májusa majdnem visszaesett a 2023-as mélypont szintjére. Ez már nem csak lassulás.

Budapesten májusban már nemcsak lassult a drágulás, több helyen havi árcsökkenés jelent meg. Közben a tranzakciószámok is visszaestek. Mit jelent ez most az eladóknak?

Budapesten májusban már nem csak lassult a drágulás, hanem több helyen konkrét havi árcsökkenéssel találkozhattál a piacon. Ez önmagában még nem lenne akkora történet — csakhogy közben a tranzakciószámok is elkezdtek visszaesni.
A DH barométer becslése szerint 2026 májusában országosan körülbelül 8892 lakóingatlan-adásvétel történt. Ez nem összeomlás ugyan, nem, nem durrant ki az ingatlanlufi, de érdemes komolyan venni.
Már nagyon nagyon messze van attól a lendülettől, amit tavaly ilyenkor láttunk. És ez most főleg azoknak fontos jelzés, akik még mindig a 2025-ös árakból indulnak ki.
Hogy ne csak a levegőbe beszéljünk, nézzünk konkrét számokat. Tegyük őket kontextusba is.

Igen, jól látjátok 2026 májusa majdnem visszaesett a 2023-as szintre, ami tényleg nagyon gyenge volt. Történt mindez úgy, hogy a starthitel még most is rendelkezésre áll, tehát pörgetné a piacot.

Ez szerintem a legfontosabb adat az egész történetben.

Mert 2025-ben még arról szólt a piac, hogy:gyorsan kellett dönteni, kevés volt a jó ingatlan, sok helyen licit alakult ki. A vevő attól félt, hogy lemarad. Most viszont teljesen más a dinamika. Csendben jegyzem meg, hogy azok a vevők jártak jobban, akik nem kapkodtak és azt mondták, hogy dehogy adok egy barlang négyzetméteréért másfél millió forintot.

Az eladók közül pedig azok, akik gyorsan léptek, akár még árat is emeltek. Ők találkoztak a türelmetlen, meggondolatlan vevőkkel. Hátebben az esetben nem a vevők jártak jól. Úgy látszik a számokból, hogy ennek vége. Mondhatnám azt is, hogy ez a vevőréteg vagy vásárolt már, vagy kijózanodott.

Ma a vevő többet válogat, tovább gondolkodik, keményebben alkuszik és sokkal gyorsabban továbbáll, ha nem reális az ár. És ez így van jól, hiszen rengeteg pénzt költenek el ilyenkor.

Mikor volt utoljára ilyen megtorpanás?

Legutóbb 2023-ban láttunk hasonlót. Akkor magasak voltak a hitelkamatok, rengetegen kivártak, és sok eladó hónapokig ragadt a piacon. Most azért más az ok. Most nem a hitelpiac állította le a keresletet. Hanem egyszerűen a túl gyors drágulás kiverte a biztosítékot. Ennyi pénzt ezért? Hányszor hallottam…

A 2025-ös emelkedés után tulajdonképpen a piac most először kezdett visszaszólni arra, hogy: ennyiért már biztos nem.

Mi okozhatta az árcsökkenést?

1. A piac egyszerűen nem bírta tovább ugyanazt a tempót 2025-ben nagyon gyorsan emelkedtek az árak. Bizonyos budai részeken néhány hónap alatt több százezres négyzetméterár-emelkedések történtek.

Csak közben: a fizetések nem követték ezt a hitelképesség sem nőtt ugyanilyen tempóban, és a befektetői lendület is lassult. Szóval, ahogy már sokszor írtam róla, említettem, a fundamentális érték maradt el az ingatlanok áraitól.Ilyenkor szokott először elfogyni a vevői türelem.

2. Most pedig hirtelen sok lett az eladó ingatlan Ez különösen Budapesten látszik. Rengeteg új projekt került piacra, és a használt lakások kínálata is nőtt. Amíg kevés az alternatíva, addig könnyebb magas árat kérni. Amikor viszont a vevő ugyanabban a kerületben húsz hasonló lakást lát, teljesen másképp kezd alkudni.

3. Az Otthon Start már nem mindenhol hajtja az árakat Ez érdekes fordulat. Vidéken több városban még mindig támogatja az árnövekedést, hiszen az 1,5 millió forintos négyzetméter árat nem maxolták ki. Budapesten viszont az 1,5 milliós négyzetméterár-határ inkább plafonná kezdett válni bizonyos kategóriákban. És ezt most már az eladók is kezdik érezni.

Néhány kérdés, amit tulajdonosok kérdeztek az elmúlt pár hétben ezzel kapcsolatban?

Akkor most esni fognak az árak?

Szerintem nem mindenhol, de az nagyon látszik, hogy a piac már sokkal kevésbé tolerálja a túlárazást. Egy jó lakás továbbra is eladható nagyon jó áron.Csak most sokkal pontosabban kell belőni az indulást. Itt említeném meg, hogy érdemes átgondolni a következőket: 2020 körül vásároltál egy lakást és most kell eladnod, akkor, ha nem történt valami, te akkor is nagyon komoly hozammal számolhatsz, szóval valószínűleg jól kerestél rajta.

Most rossz időzítés eladni?

Nem tudom mi lesz később, így nem tudom, De most már kevésbé működik az, hogy:
felrakjuk magasra, aztán majd meglátjuk. A piac nagyon gyorsan jelezni fog, ha 3-4 hét, semmi érdeklődés, akkor gondolkodnod kell, hogy min változtass. Tényleg azt kell megérteni, hogy utána sokkal nehezebb jól korrigálni.

Érdemes inkább kivárni?

Ezt még a legszakértőbb tiktok ingatlanos sem fogja tudni megmondani. Annyi változó mozgatja a piacot, hogy csak na. Most könnyű belecsúszni abba, hogy ősszel majd jobb lesz. Közben viszont nő a kínálat, egyre több új lakás jön,és a vevők sem lettek kevésbé árérzékenyek. Szóval a kivárás önmagában most nem stratégia.

A lényeg röviden

A májusi adatok nem pánikot mutatnak. Hanem azt, hogy a piac elkezdett visszalassulni a 2025-ös túlpörgés után. És amikor a tranzakciószámok is csökkennek, akkor a túlárazott hirdetések sokkal gyorsabban beragadnak.

Nem azért, mert eltűntek a vevők.

Hanem mert most már sokkal több minden közül választhatnak.

Milovecz Laci

budai ingatlanos blogger