Három hónap mínusz. Megállt az ingatlanpiac?

Három hónapja csökken a budapesti lakások árindexe, de ettől még nem lett minden ingatlan olcsóbb. Mutatom, mely lakásokat bünteti most a piac.

Három egymást követő hónap. Ennyi ideje mérséklődnek a budapesti használt lakások és házak kínálati árai az ingatlan.com lakásárindexe szerint. Júniusban mindössze 0,1 százalékos volt a havi csökkenés, önmagában tehát nem drámai szám. A sorozat azonban érdekes: legalább három egymást követő negatív hónapra legutóbb 2020 végén volt példa. Azt is érdekes megemlíteni, hogy az induló bázisértékhez képest történt a csökkenés.

Ilyenkor gyorsan megszületik a két szélsőséges magyarázat:

A pánikkeltésben utazó ingatlanos kollégák szerint összeomlik az ingatlanpiac, ezért az eladónak sürgősen engednie kell. Meg kell bízniuk őket (ki mást, hiszen ők a szakértők) az adott ingatlan értékesítésével, lehetőleg kizárólagos formában alacsonyabb áron. A másik szerint ez csak statisztika,úgyis minden lakás aranyat ér.

Egyik sem alkalmas arra, hogy árat határozzunk meg belőle.

MIT MUTAT VALÓJÁBAN AZ ÁRINDEX?

Az árindex a piac általános irányát mutatja. Nem mondja meg, mennyit ér egy II. kerületi, második emeleti, lift nélküli lakás. Nem árazza be a panorámát, a zajt, a társasház állapotát, a felújítás minőségét vagy a rosszul átalakított alaprajzot.

Ráadásul kínálati árakról beszélünk. Arról, amennyiért a tulajdonosok meghirdetik az ingatlanukat, nem feltétlenül arról, amennyi végül az adásvételi szerződésbe kerül. Ezért egyszerre lehet igaz, hogy Budapesten harmadik hónapja mérséklődik az árindex, miközben egy jól árazott budai lakás továbbra is gyorsan vevőre talál. A piac nem minden lakást korrigál egyformán.

Elsősorban azt korrigálja, amelynek az ára és a vevő által érzékelt értéke között túl nagy lett a különbség, illetve azt, amelyiknek sok konkurense van a piacon. Amikor a panellakások árcsökkenéséről beszélünk, érdemes ezt is figyelembe venni.

NEM TŰNTEK EL A VEVŐK, DE MÁS LETT A HATÁRUK

A DH.második negyedéves összesítése szerint 2026 első félévének forgalma közel 11 százalékkal maradt el az egy évvel korábbitól. Ha jól emlékszem tavaly ebben az időszakban már lebegtették a starthitelt, nyár is volt, szóval akkor sem dübörgött a piac. A magas árszint tartósan fékezi a keresletet. Ez nem ugyanaz, mintha senki nem akarna lakást vásárolni.

A vevő jelen van, csak válogat. Összehasonlítja a hirdetéseket, kiszámolja a finanszírozást, és sokkal gyorsabban továbblép, ha az ár mögött nem talál egyértelmű előnyt. Közben a vevői kör is átalakult. Budapesten az első lakásukat vásárlók aránya egy év alatt 19 százalékról 40 százalékra emelkedett. A befektetők ezzel párhuzamosan visszahúzódtak, illetve a külföldibefektetők kevésbé, de ez egy másik történet.

Ez egy budai eladónak azért fontos, mert nem ugyanazt keresi egy befektető és egy első saját lakását megvásárló vevő.

A befektető hozamot, kiadhatóságot és későbbi értéknövekedést számol. A saját célra vásárló vevő az életét próbálja elképzelni a lakásban, de közben nagyon is valós finanszírozási határa van.

Ha rossz célcsoportnak mutatjuk be az ingatlant, a jó lakás is rossz ajánlatnak tűnhet.

A LEGGYAKORIBB ÁRAZÁSI HIBA

Az eladó megnyit egy hirdetési portált, megnéz néhány környékbeli lakást, majd kiválasztja azt, amelyik igazolja a saját elképzelését. Érted, kész a saját elképzelése és azt próbálja igazolni, tehát fordított a sorrend.

Ezt 130 millióért hirdetik, a második emeleten. Az enyém szebb, földszinten van legyen 139, mert mi van, ha elromlik a lift? Az, hogy a földszinti sötétebb, szerinte nem árbefolyásoló tényező, sőt hűvösebb is, 142.

Még azt nem tudjuk, hogy a 130 milliós lakásra érkezett-e ajánlat. Lehet, hogy hónapok óta áll. Lehet, hogy a tulajdonos már lényegesen kevesebbet is elfogadna. És az is lehet, hogy a két lakás csak négyzetméterben hasonlít egymásra.

A környék legdrágább aktív hirdetése nem összehasonlítási alap. Sokszor inkább figyelmeztetés.

Az árazásnál nem csak azt kell/kellene vizsgálni, mit kérnek mások. Azt is, hogy mi kelt el, mennyi idő alatt, milyen állapotban, milyen kompromisszumokkal és mekkora alkuval.

HÁROM JEL, AMELYRE AZ ELADÓNAK FIGYELNIE KELL

Az első jel, ha sokan megnyitják a hirdetést, de kevesen kérnek időpontot. Ilyenkor a cím vagy a nyitókép még működik, de az ár, az alaprajz, a leírás vagy valamelyik alapadat már elbizonytalanítja a vevőt.

A második jel, ha vannak megtekintések, de nincs ajánlat. Ebben az esetben a lakás élőben nem igazolja vissza azt az értéket, amelyet a hirdetés és az ár ígért.

A harmadik jel a szinte teljes érdektelenség. Ilyenkor az ár már a találati listán kívülre teszi a lakást, vagy a kommunikáció nem éri el a valódi célcsoportot.

Ezeket a visszajelzéseket nem kell személyes kritikának venni. Adatként kell kezelni őket.

A GYORS ELADÁS NEM AZONNAL ÁRCSÖKKENTÉSSEL KEZDŐDIK

Ha nincs érdeklődés, a legegyszerűbb tanács az lenne, hogy csökkentsük az árat. Néha valóban ez a megoldás. De előtte érdemes ellenőrizni az egész értékesítési rendszert.

Valóban jók a fotók?

Az első kép megmutatja a lakás legfontosabb előnyét?

Kiderül a hirdetésből, kinek ideális az ingatlan?

Az alaprajz érthető?

Minden lényeges kompromisszumot őszintén kezelünk?

A lakás könnyen megtekinthető?

Az ár ugyanabban a keresési sávban van, ahol a célcsoport keres?

Ha ezek nincsenek rendben, egy kisebb árengedmény sem feltétlenül oldja meg a problémát. Csak olcsóbban kínáljuk ugyanazt a rosszul bemutatott ajánlatot. Nézd meg ezt a hirdetést, szerinted segít ezen egy árcsökkentés?

MIT JELENT MINDEZ EGY BUDAI ELADÓNAK?

Azt, hogy a budai lakás önmagában már nem árképzési stratégia.Az I. kerületben július elején körülbelül 1,9 millió, a XII. kerületben 1,8 millió forint volt a használt lakóingatlanok kínálati négyzetméterárának középértéke. Ezek hasznos tájékozódási pontok, de nem helyettesítik az ingatlan egyedi értékelését.

Ugyanabban a kerületben óriási különbséget jelenthet az utca, a ház pénzügyi állapota, a lift, a parkolás, a tájolás, a zaj, a panoráma és az, hogy a felújítás valódi műszaki tartalmat vagy csak szép felületeket jelent.

A mostani piacon nem feltétlenül az olcsó lakásokat lehet értékesíteni, azokat amelyeknél az ár és az érték kapcsolata gyorsan érthető.
Nem gondolom, hogy három csökkenő hónap miatt minden budai eladónak árat kellene csökkentenie.

Azt viszont igen, hogy a tavalyi árszintre, a szomszéd történetére vagy a környék legdrágább hirdetésére ma már nem lehet biztonságosan értékesítési stratégiát építeni.

A piac nem állt le. Szelektívebb lett. Ez pedig nemcsak probléma az eladónak, hanem lehetőség is.

Mert amikor a túlárazott, gyengén bemutatott lakások hónapokig állnak, egy reálisan pozicionált és jól előkészített ingatlan sokkal jobban láthatóvá válik.

Eladás előtt ezért nem az az első kérdés, hogy mennyit kell engedni.

Hanem az, hogy a jelenlegi ár mögött van-e olyan bizonyítható érték, amelyet a mostani vevő is megért.

Milovecz Laci