A McDonald’s hamburgerből épített birodalmat? Nagyon nem

Ha megállsz egy McDonald's előtt, valószínűleg ugyanaz jut eszedbe, mint szinte mindenkinek. Hamburger, sült krumpli. fagyi.

Nekem viszont néhány éve egészen más kérdés jutott eszembe, miután olvastam egy remek cikket a meki üzleti modelljéről. Ahogy egyre jobban beleástam magam a McDonald's üzleti modelljébe, rájöttem, hogy valójában nem is a hamburger a legérdekesebb része a történetnek, sőt az sem biztos, hogy a kajából van a bevételük legnagyobb része. A 26 milliárd dollár körüli éves forgalomból csak mindössze 9-10 milliárd a sajtburger,krumpli, bigmac stb.

A többi az ingatlanaikból és természetesen a franchise-al kapcsolatos bevételekből származik.

Több mint húsz éve dolgozom ingatlanközvetítőként. Ez alatt az idő alatt valószínűleg több ezer lakást, házat, irodahelyiséget, üzlethelyiséget és telket láttam. Azt is látom, hogy a mi a különbség aközött, ahogy a befektetők és aközött ahogy a laikusok tekintenek egy egy ingatlanra.

És van egy dolog, ami újra és újra bebizonyosodik. Az emberek többsége először mindig az épületet, a lakást nézi. Hány négyzetméter? Milyen a burkolat? Mikor cserélték az ablakokat? Felújították-e a fürdőszobát? Pedig ezek közül szinte mindent meg lehet változtatni, fel lehet újítani.

Amit nem lehet, az a környezet, ingatlanosul lokáció. Ezért érdekelt például, hogyan választ helyszínt a McDonald's. Nem azért, mert gyorséttermet szeretnék nyitni. Inkább azért, mert kíváncsi voltam, ugyanazokat a szempontokat veszik-e figyelembe, amelyeket egy jó ingatlanbefektető vagy egy tapasztalt ingatlanos.

A válasz tényleg nagyon meglepett.

Nem csak hamburgerekben gondolkodnak

A legtöbb ember úgy képzeli el, hogy egy új McDonald's étterem ott nyílik meg, ahol sokan megéheznek, bedobnak egy menüt aztán továbbmennek. A valóság ennél jóval összetettebb.

Egy új helyszín kiválasztása előtt forgalmi adatokat elemeznek.Megnézik, hány autó halad el naponta. Mennyire könnyű behajtani. Merre fejlődik a környék. Hol épülnek új lakóparkok. Milyen lesz az adott városrész tíz vagy húsz év múlva. Ez az a pont, ahol teljesen más az ő gondolkodásuk mint az átlagos gondolkodás és leginkább egy profi ingatlanbefektetőéhez hasonlít.

A kiválasztott telkeket vagy megvásárolják, vagy hosszútávra kibérlik és továbbadják (természetesen magasabb bérleti díjért) a bérleti lehetőséget azoknak, akik megvásárolják tőlük az adott étteremre a franchise jogokat.

Olvasva ezeket a szempontokat, az volt az érzésem, hogy nem egy gyorsétterem fejlesztési osztályának jegyzeteit látom, hanem egy profi ingatlanbefektető checklistjét.

És itt kezdett igazán érdekessé válni a történet…

Amikor a sült krumpli mögött feltűnik az ingatlan

És itt kezdett igazán érdekessé válni a történet. Mert a McDonald's üzleti modelljében nemcsak az a különleges, hogy gyorsan ad el sok hamburgert, hanem az is, hogy sok esetben nem egyszerűen egy márkát ad a franchise-partnernek.

Hanem üzlethelyiséget is. A franchise-partner üzemelteti az éttermet, fizeti az alkalmazottakat, megrendeli az alapanyagokat, viszi a napi működés kockázatát, miközben a McDonald's a márka, a rendszer és sok esetben az ingatlan oldaláról is jelen van.

Ez egy egészen más logika. Nem csak abból van bevétel, hogy valaki vesz egy menüt. Hanem abból is, hogy egy jól kiválasztott hely hosszú éveken át működik. És ez az a pont, ahol szerintem a történet már nemcsak a gyorséttermekről szól. hanem az ingatlanról.

A legtöbben éttermet egy ingatlanos pedig helyszínt lát.

Amikor az ember bemegy egy McDonald's-ba, nem azt nézi, kié az épület. Nem azon gondolkodik, hogy a franchise-partner milyen díjakat fizet. Nem azt elemzi, hogy a telek saját tulajdon-e, vagy hosszú távú bérleti konstrukcióban működik. Egyszerűen csak rendel és ez így teljesen normális.

De üzleti szemmel nézve a háttér sokkal izgalmasabb.Ott van egy erős márka, van egy kipróbált működési rendszer, ott van a napi forgalom.

És ott van az ingatlan, amely mindezt fizikailag lehetővé teszi.

A négy együtt adja a meki valódi erejét. Ezért nem szeretem leegyszerűsíteni arra, hogy a McDonald's valójában ingatlancég.

A McDonald's jó példa arra, hogyan lehet egy üzleti modellt több lábra állítani. Van termék, van márka. van rendszer és van mögötte ingatlanstratégia. Ez az, amit nem csak ingatlanbefektetőként érdemes észrevenni.

A több lábon állás nem csak nagyvállalati lehetőség

Ingatlanosként gyakran látom, mennyire sokat számít, ha valaki nem egyetlen dologban gondolkodik. Van, aki kizárólag az értéknövekedésre épít. Megvesz egy lakást, esetleg felújítja, várja, hogy drágább legyen, majd egyszer eladja.

Ez is lehet jó döntés, bár szerintem itt nagyon erős a piaci kitettség. Gondolj csak vissza a covidra. Mekkora pánik volt a rövidtávú kiadó lakások piacán.

De van egy másik gondolkodásmód is. Lakhatási, irodai vagy befektetési szempontból is van benne fantázia.

Egy jó ingatlan sokszor nem azért érdekes, mert ma tökéletes, hanem azért, mert többféle lehetőség van benne. Ez nagyon hasonlít ahhoz, ahogyan egy erős üzleti modell működik.

Nem egyetlen bevételi forrásra támaszkodik, ha az egyik láb gyengül, a másik még tarthatja.

Mit jelent ez egy budapesti ingatlannál?

Vegyünk egy egyszerű példát. Van egy lakás jó közlekedés mellett, rendezett házban, használható alaprajzzal. Nem feltétlenül hibátlan lehet, hogy a fürdőszobája már retro, lehet, hogy a konyha nem magazinfotóra készült lehet, hogy a parketta sem frissen csiszolt.

De közben olyan helyen van, ahol mindig lesz kereslet. Nem azért választ jó helyeket, mert ott szebb a naplemente, hanem azért, mert a jó helyszín csökkenti a kockázatot. Láthatóbbá teszi az üzletet, hozza a forgalmat, erősíti a márkát és közben maga az ingatlan is értéket képvisel.

A McDonald's tanulsága nem az, hogy vegyünk hamburgerezőt

Nekem ebből nem az a tanulság, hogy mindenkinek kereskedelmi ingatlanba kell fektetnie. Nem is az, hogy a lakóingatlan helyett üzlethelyiséget kell vásárolni.

A tanulság inkább az, hogy érdemes másképp nézni az ingatlanokra. Mert egy ingatlan árát nem csak az határozza meg, hogy a tulajdonos mit gondol róla. Hanem az is, hogy a piac hányféle módon tudja értelmezni.

Minél több értelmes válasz van erre, annál erősebb az ingatlan pozíciója.

Milovecz Laci

ingatlanközvetítő blogger