30%-os visszaesés, 16%-os növekedés. Akkor most mi történik az ingatlanpiacon?

Ugyanarról a hónapról két teljesen ellentétes hírt is lehet írni. Az egyik szerint bajban van az ingatlanpiac, a másik szerint végre magára talált. De ami a legérdekesebb, mindkettőt valódi számokkal lehet alátámasztani és meg is tudom érvelni ezeket.

Képzeld el, hogy reggeli közben görgeted valamelyik közösségi média platformot. Az egyik ingatlanos influenszer rémült arccal, osztja meg veled a hírt, hogy 30%-kal visszaesett az ingatlanforgalom. (Természetesen azonnal keresd meg őt, mert a világ vége előtt egy nappal ő még biztosan hoz vevőt.) Aztán mire a kakaóhoz érsz, szembejön egy másik hír, amely szerint őrületes fellendülés várható, több mint 16%-kal nőtt az adásvételek száma. (Keresd meg őt, ne hagyd ki ezt a remek lehetőséget)

Most akkor mi történ? Kinek van igaza?

Tulajdonképpen mindkettőnek. Csak éppen egyikből sem érdemes messzemenő következtetéseket levonni.Nézzük meg, mi történt valójában a magyar ingatlanpiacon 2026 szeptemberében. És ami ennél is fontosabb, hogy ebből mit érdemes figyelembe venned, ha éppen eladnád a lakásodat.

Ugyanaz a szeptember, két egészen különböző történet

A DH legfrissebb tranzakciószám-becslése szerint 2026 szeptemberében 9 385 lakóingatlan-adásvétel történt Magyarországon.Egy évvel korábban, 2025 szeptemberében 13 426 volt ez a szám.Ez 30,1%-os visszaesés. Nem kevés, valóban.Lehetne is rögtön arról beszélni, hogy összeomlóban a lakáspiac, eltűntek a vevők, és természetesen megint kipukkadt az ingatlanlufi. Az utóbbit az elmúlt években már jó néhányszor eltemettük, aztán valahogy mindig újra előkerült.

De nézzük meg a másik aspektust is. 2026 augusztusában még 8 077 tranzakciót becsült a Duna House. Szeptemberre ez 9 385-re emelkedett. Egyetlen hónap alatt 16,2%-os növekedés.

Halleluja! Akkor mégis minden rendben, visszatértek a vevők, és megindult az ingatlanpiac? Azért ezt sem mondanám. Mindkét adat helyes, de egészen más időszakot hasonlít össze. Az egyik az előző év szeptemberét, a másik az idei augusztust tekinti viszonyítási alapnak. Éppen ezen múlik a végeredmény, hogy ki mit lát a piacról.

Nem feltétlenül az idei szeptember volt gyenge. Lehet, hogy a tavalyi volt túl erős.

Nézzük meg a korábbi szeptemberi tranzakciószámokat, ugyanabból a Duna House-becslési adatsorból. Szeptemberi lakóingatlan-tranzakciók Magyarországon Így már egy kicsit másképp néz ki a történet.

2022-ben 9 200, 2024-ben 9 754 adásvételt becsültek. Az idei 9 385 ezekhez nagyon közel van. A 2023-as, kifejezetten gyengébb szeptembert pedig meg is haladja. A kiugró érték valójában a 2025-ös 13 426 tranzakció.

Ennek megvan a magyarázata, szerintem te is tudod. Tavaly ilyenkor sokan úgy érezték, hogy életük nagy lehetőségét kapják meg az Otthon Start hitellel. Nem csak a vevők, hanem az eladók is ilyen érzelmi állapotba kerültek. Megemelték az árakat a csillagos égig. A vevők pedig kicsit ingyenpénzként tekintettek a kedvező kamatozású hitelre, kiporolták a párnacihát és nem alkudtak, hanem licitáltak. Tulajdonképpen törvényszerű volt, hogy a legmagasabb ingatlanár növekedést produkáljuk Európában.

Vagyis amikor az idei szeptembert a tavalyival hasonlítjuk össze, nem egy átlagos hónaphoz mérünk, hanem egy rendkívüli időszakhoz. Ez nem jelenti azt, hogy nincs visszaesés. Van. Csak éppen a mértékének értelmezéséhez tudnunk kell, honnan indultunk.A 2022–2026 közötti szeptemberi adatok átlaga egyébként 9 966 tranzakció. Az idei érték ennél körülbelül 5,8%-kal alacsonyabb. Az átlagot persze a kiugró 2025-ös év is felfelé húzza. Szóval igazából nincs itt kérem semmi látnivaló, hozzuk az átlagot.

Kevesebb adásvétel nem jelent automatikusan olcsóbb lakásokat

Itt jön a következő gyakori félreértés. Ha 30%-kal kevesebb ingatlant adtak el, akkor az ingatlanárak is 30%-kal csökkentek? Nem. A kettőnek nincs ilyen közvetlen kapcsolata. A tranzakciószám azt mutatja, hány adásvétel történt egy adott időszakban. Az ingatlanárak alakulását viszont az mutatja meg, mennyit fizetnek ténylegesen a megvásárolt ingatlanokért, figyelembe véve azok összetételét és jellemzőit is.

Elképzelhető, hogy kevesebb lakás cserél gazdát, miközben bizonyos városrészekben az árak tovább emelkednek. Másutt lehet stagnálás vagy akár árcsökkenés is.

Ráadásul egy országos ingatlanpiaci adat nagyon sok különböző részpiacot mos össze. Egy budai társasházi lakás, egy agglomerációs családi ház és egy vidéki panellakás egészen más vevőkört szólíthat meg. Ezért önmagában a tranzakciószám sem a budapesti ingatlanárakról, sem a saját lakásod várható eladási áráról nem ad elegendő információt.

Téged valószínűleg nem az országos statisztika érdekel

Hanem az, hogy mennyiért és mennyi idő alatt tudod eladni az ingatlanodat. Ez teljesen érthető normális. Az a helyzet, hogy az említett influenszerek videói sem tájékoztatni akarnak, hanem az algoritmusnak szólnak. Semmilyen kutatás nincs mögöttük, egyszerűen több ismertséget szeretnének. (persze én is) Képzelj el két budai lakást. Mindkettő 80 négyzetméteres, mindkettőt jó állapotúnak hirdetik, és akár egymáshoz viszonylag közel is lehetnek. Az egyik világos, jó alaprajzú, van lift, és a meghirdetett ára összhangban áll a vevők által megfizethető összegekkel. A másik sötétebb, kompromisszumosabb elrendezésű, és a tulajdonosa a környék legdrágább hirdetéseihez igazította az árát. Öt perc alatt találok ilyeneket akármelyik ingatlanhirdetési oldalon.

Attól, hogy szeptemberben országosan 16%-kal több adásvétel történt, a második lakás iránt nem lesz automatikusan nagyobb az érdeklődés. Az első viszont gyengébb országos forgalom mellett is találhat gyorsan vevőt.

Ez természetesen szemléltető példa, de jól mutatja, miért nem fontos az országos számokat nézegetni.Egyszerűen semmilyen információt nem adnak egy eladónak, de még egy vevőnek sem.

Ha valóban tudni akarjuk, milyen esélyekkel indul egy ingatlan az értékesítésben, sokkal többet mond a környék kínálata, az összehasonlítható lakások ára, a hirdetésekre érkező érdeklődés és a vevők tényleges fizetési hajlandósága.

És még egy dolog: a hirdetési ár nem ugyanaz, mint az eladási ár. Az előbbit a tulajdonos határozza meg, az utóbbihoz már egy vevő elfogadott ajánlata is kell.

Akkor most milyen állapotban van a magyar lakáspiac?

A szeptemberi számokból annyi biztosan látszik, hogy az augusztusihoz képest élénkült a forgalom, miközben a tavalyi, szokatlanul erős szeptembertől jelentősen elmaradt. A korábbi évek azonos hónapjaival összevetve azonban az idei szeptember nem tűnik rendkívülinek.

Ez önmagában sem tartós fellendülést, sem összeomlást nem bizonyít. Ahhoz több hónap adatait, a kereslet és kínálat változását, valamint az ingatlanárak alakulását is vizsgálni kellene.

A 30%-os visszaesés valódi. A 16%-os növekedés is az. Az igazság megértéséhez viszont a viszonyítási alapot és a piac egészét is látni kell. Ha pedig éppen eladni készülsz, én a helyedben nem az országos százalékok alapján döntenék az árról.Inkább azt nézném meg, kik lehetnek a te lakásod vevői, miből választhatnak még, és miért éppen a te ingatlanodat vennék meg.30%-os visszaesés, 16%-os növekedés. Akkor most mi történik az ingatlanpiacon?

Te mit tapasztalsz most? Több lett az érdeklődő szeptemberben, vagy inkább továbbra is kivárnak a vásárlók? Írd meg kommentben, kíváncsi vagyok!

Milovecz Laci

ingatlanközvetítő blogger