2020 óta nem volt ilyen gyenge az augusztusi lakáspiac

2025 augusztusában 11 369 lakás cserélt gazdát. Idén 8 077. Ha most hirdeted a lakásodat, nem az a kérdés, hogy van-e vevő, hanem az, hogy a te hirdetésed vajon érdekelni fogja?

Ha most eladnád a lakásodat, valószínűleg nem különösebben érdekel, hogy az ingatlanpiac. Kihívásokkal teli, változó, óvatosabb, vagy éppen milyen jelzőt talált rá ezen a héten valaki.

Téged szerintem az érdekel, hogy el tudod-e adni, mennyiért, és mennyi idő alatt.

Úgyhogy nézzük ezt.

2026 augusztusára a Duna House 8 077 lakóingatlan-adásvételt becsült. Egy évvel korábban ugyanez a szám 11 369 volt. Ez közel 29 százalékos visszaesés. Pedig emlékeim szerint tavaly is volt nyár, az emberek nyaraltak is, de ami a legmeredekebb, hogy tavaly ilyenkor már tudtuk, hogy lesz otthon start. Így akinek nem volt sürgős, kicsit biztosan eltolta az értékesítés idejét. Most van otthon start és így is ezek a számok jöttek ki. 2020 óta nem volt ilyen alacsony augusztusi érték. Ezeket tényként kezelhetjük.

Nem kell pánikolni, de legyinteni sem érdemes rá.

Nézd meg, mihez képest kevés a 8 077

Az idei augusztus tehát még a gyenge 2023-as augusztusnál is rosszabb lett. Persze 2025 augusztusa különösen erős hónap volt. Ettől még a 8 077 nem lesz nagy szám. És ha azt mondod, hogy egyetlen hónapból nem kell messzemenő következtetéseket levonni, igazad van. Ezért nézzük az első nyolc hónapot.

Nyolc hónap alatt 73 923 adásvétel történt

2026 januárjától augusztus végéig 73 923 lakóingatlan-tranzakció jött össze.Vagyis az elmúlt hét évből csak 2023 volt gyengébb.Ez már azért nem az a kategória, amit rá lehet fogni arra, hogy mindenki nyaralt. Ha most hirdeted a lakásodat, ebből szerintem egy dolgot érdemes hazavinni:

Kevesebb üzlet köttetik, tehát neked kevesebb esélyed van arra, hogy egy rossz indulást majd a piac megold helyetted. Itt arra gondolok, hogy évek óta folyamatos, hol kisebb, hol nagyobb áremelkedés volt a piacon. Nem volt akkora jelentősége az induló árnak, mert a piac simán utolérhette az optimista irányárat is és deal. Most nem valószínű, hogy így lesz.

Ha nem csörög a telefon, ne a piacot hibáztasd elsőként

Ez most kicsit kellemetlen lesz. Felraktad a lakást 129,9 millióért. Eltelik egy hét. Három telefon. Az egyik ingatlanos. Neki vevője van, vagy nem, de ezt soha nem tudod meg.
A másik csak azt kérdezi, van-e lift. A harmadik azt mondja, majd visszahív. Persze, hogy nem hív. Jön a megfejtés: Nincs most vevő.

Lehet, de a többi nyolcezervalahányszáz ingatlan csak elkelt valahogy. Ott volt vevő. Szóval nem a piacon nincs vevő, hanem neked nincs vevőd. Azért ez nem ugyanaz, sőt ez a jó hír, hiszen a te kezedben van a lehetőség, hogy a vevők közül, minél többen felfigyeljenek rád, illetve az ingatlanodra. Nyiss meg egy ingatlanportált, és nézd meg, mit kap a vevő ugyanennyi pénzért.

Ne az egész kerületet. A valódi konkurenseidet elemezd. Lehet, hogy tágabbra kell venni a keresési paramétereket, lehet, hogy szűkebbre. Egy biztos, ezt neked kell megcsinálnod.

Hasonló méret. Hasonló állapot. Hasonló emelet. Hasonló környék. Hasonló ár. A vevő ugyanis pontosan ezt csinálja. Nem a te lakásodat nézi önmagában. Mellé rak még nyolcat.

És onnantól nem az számít, hogy szerinted mennyit ér. Hanem hogy a többihez képest megéri-e neki felhívni téged.

A "majd alkudnak belőle" hozzáállás most könnyen drága lehet

Ezt is nagyon sokszor hallom. Megsúgom, mi magyarok általában nem szeretünk alkudni. Neked is megremeg a gyomrod közben, neked sem komfortos. Ja és nagy valószínűséggel nem is csináltad soha. Miért gondolod, hogy elsőre minden patent lesz? Főleg úgy, hogy aki veled szemben áll, a vevőd, látja, hogy mióta küzdesz az értékesítéssel, látja a konkurenseidet, lehet, hogy már végig is járta őket, tehát vannak érvei. Neked nem nagyon. Szóval belerángattad magad egy kényelmetlen helyzetbe úgy, hogy már régen túl lehetnél az egészen, talán jobb áron is, mint amit így kapni fogsz érte.

Most arról nem is beszélek, hogy ez csak akkor következik be, ha a te hirdetésed egyáltalán megragadja a figyelmét. Mondjuk a jó hír az, hogy amennyiben nem keltetted fel az érdeklődését, nem fogja megnézni az ingatlanodat és alkudnod sem kell. Ha 135 millióért hirdetsz valamit, amit a vevő 115–120 milliós lakások között tart reálisnak, nem biztos, hogy odajön és felajánl 118-at. Sokkal valószínűbb, hogy bezárja a hirdetést.

Ennyi. Nem sértődik meg, nem ír levelet, nem magyarázza meg. Továbbmegy.

Pont ezért tud egy túlárazott lakás hónapokig úgy állni, hogy közben a tulajdonos meg van győződve arról: majd egyszer jön valaki.

Jött is, látta is a hirdetésedet, csak pont nem érdekelte. Aztán feldobja neki a rendszer újra, meg újra. A vevők látták két hete, egy hónapja…. Aztán azt is látják, amikor leviszed az árát. Már nem ragadja meg a figyelmüket, hiába van jó áron, azt fogják gondolni, hogy valami baj van vele, ennyiért sem kell senkinek. Holott, ha az induló irányárad lett volna ennyi, akkor meg ott álltak volna sorban az ajtód előtt. Na ez a nagyon nem mindegy.

Ne az átlagos négyzetméterárból indulj ki

A másik kedvencem: A környéken 1,8 millió a négyzetméterár. Jó. Csakhogy melyik lakásnál? Második emelet lift nélkül? Ötödik emelet lifttel? Utcai vagy udvari? Déli vagy északi? Felújított vagy olyan felújított, amit 1972-ben már felújítottnak hívtunk? Van erkély? Milyen a ház? Milyen az alaprajz? Mit látsz az ablakból?

Nézd meg azt az 5–10 lakást, amelyek között a te vevőd ténylegesen választani fog. Keress te magadnak konkurenciát, nem fogja a kalkulátor megoldani helyetted.

És ne a tavalyi árat próbáld ma összehozni.

2026-ban szerintem ez visz félre a legjobban. Tele vannak a hirdetőoldalak túlárazott, elmegy-elmegy, ha nem, nem próbálkozásokkal, amik 2025 óta ott figyelnek az oldalon.Senki nem ugrik rájuk, de beleszámítanak az árbecslésekbe nem kicsit torzítva az árakon.

Attól még simán kaphatsz jó árat

Most jön az a rész, ahol átmegyünk világvége hangulatba, prognosztizáljuk az ingatlanlufi kidurranását és a vörösszárnyú búbos kabócák kipusztulását is.

Hát én nem gondolom, hogy világvége lenne. Azt sem gondolom, hogy most minden eladónak gyorsan engednie kellene tíz százalékot.

Egy jó lakás ma is jó lakás, suttogva mondom: eladható. Attól, hogy egy lakás a piacon is jó lakásnak minősül-e, abban az egyik legfontosabb tényező az ára. Egy világos, jó alaprajzú, normális házban lévő, vállalható állapotú budai lakásra most is biztosan van több komoly érdeklődő.

Csak ne várd el a vevőtől, hogy ő fedezze fel a hirdetésed mögött rejtőző lehetőséget. Mutasd meg. Normális képekkel, alaprajzzal, olyan leírással, amiből kiderül valami.

És mindenekelőtt olyan induló árral, amely miatt nem zárja be az oldalt két másodperc után.

És ha jó a lakásod, ne egyetlen vevővel alkudozz

Van még valami, amit különösen szeretek ebben a piaci helyzetben. Ha egy lakást jól sikerül elindítani, és egyszerre több valódi érdeklődő érkezik, én nem feltétlenül kezdek külön-külön alkudozni velük.

Inkább csinálok egy előre meghatározott, transzparens ajánlati kört, nevezhetjük licitnek is. Nem arról van szó, hogy emberek egy szobában egymásra kiabálnak újabb milliókat. Mindenki írásban ad ajánlatot. Nemcsak a vételárat látod, hanem azt is, miből fizet, milyen ütemezéssel és mikor szeretné átvenni a lakást.

A végén pedig te választasz.Írtam már olyan esetről, ahol 27 érdeklődőből 12 ajánlat lett. De számtalan példát hozhatnék, találsz itt is találsz hasonlókat.

Ha egyetlen vevő ül veled szemben, ő próbálja lefelé vinni az árat. Ha három-négy komoly vevő tudja, hogy más is szeretné ugyanazt a lakást, már egészen más beszélgetés kezdődik.

2026 augusztusa gyenge hónap volt. A te lakásodnak ettől még nem kell gyengén szerepelnie.

Csak ne abból indulj ki, hogy majd a piac eladja helyetted.

Milovecz Laci

ingatllanközvetítő blogger