Mítosz vagy valóság az ingatlanlufi? Hogyan számoljuk ki, hogy mekkora a mértéke és mit jelent ez a számodra?

Mikor jön el az a pont, amikor a piaci árak és a valóság végre összhangba kerül, hogyan nőhetett ekkorára az ingatlanlufi és valójában mekkora a túlárazottság?
Ingatlanközvetítőként naponta látom azt a feszültséget, amit az eladók vágyai és a vevők lehetőségei közötti egyre táguló olló okoz. Ennyiért biztosan nem adom, annyit tuti, hogy nem adok érte. Az eladók és a vevők álláspontjai is megmerevedtek és valahol mindkettőnek igaza lehet.
Az eladó látja a kínálati árakat, a vevő pedig a jövedelmét és a kettő nagyon nincs összhangban.
Nemrégiben egy kávé mellett egy barátommal beszélgetve elemeztük a legfrissebb piaci jelentéseket, és a számok olyasmit mutattak, amiről érdemes beszélni. Az MNB egy napokban publikált kutatás alapján megmutatta az ingatlanárak túlárazottságának a mértékét, ami fundamentális mutatók alapján elérte a 18%-ot.
Az MNB ezeket a mutatókat azért figyeli, hogy megelőzze az ingatlanpiaci lufi kidurranását. Ha a túlértékeltség túl magas, a jegybank szigoríthat a hitelezési szabályokon (pl. magasabb önerő előírása), hogy hűtse a piacot és védje a pénzügyi stabilitást.

A 18%-os különbség: Mit jelent ez valójában?

Az egész információ akkor ér valamit, ha tisztázzuk mit is jelent valójában. Ez a 18% nem egy véletlen szám, hanem a bérszintek, a hitelkamatok és a gazdasági környezet által indokolt "egészséges" árszint, valamint a jelenlegi piaci kínálati árak közötti rés. Budán, illetve a belváros frekventált részein, ahol az ingatlan nem csupán lakhely, hanem értékőrző befektetés, ez a különbség még élesebben jelentkezik. Néha az az érzésem, hogy az V. kerületben nem emelkedhetnek olyan magasra a négyzetméterárak, hogy ne lehetne jó befektetés belőle. Ha nagyon egyszerűen és sarkosan szeretnék fogalmazni, akkor jelenlegi kínálati árakban 18% a lufi, ennyivel vannak túlárazva az ingatlanok.

Mi vezetett a "budai délibáb" kialakulásához?

Az elemzés szerint három fő tényező mozgatta az árakat a realitás fölé:

Az érzelmi alapú árazás: Az én ingatlanközvetítői tapasztalataim is beigazolják azt, hogy az eladók gyakran szerelmesek a saját portékájukba. Egy budai panoráma vagy egy polgári villa története olyan szubjektív értéket ad az eladó szemében, amely messze meghaladja a piaci realitást.Nem is beszélve az emlékekről és arról, hogy adott esetben a saját keze munkája is benne van egy egy részében a lakásnak. Abszolút érthető, de nem segít abban, hogy áruként gondoljunk az ingatlanunkra.

A maradandó érték mítosza: Levinson aki a marketing egyik legnagyobbja, rávilágít, hogy a vásárlói döntések jelentős része tudatalatti. A hit, hogy az ingatlan ára soha nem csökkenhet, egyfajta realitásokat figyelmen kívül hagyó optimizmust alakított ki, ahol a vevők a 18%-os felárat is hajlandóak voltak megfizetni.

Az információs aszimmetria: Sokáig hiányzott a piacról az a típusú transzparens adatszolgáltatás, amely megmutatta volna, hogy a hirdetési ár és a tényleges kötési ár között mekkora a szakadék. Ráadásul ezeket az információkat elnyomta a mesterségesen fűtött vásárlási láz. Nem kell részletezni a starthitel hatását, aminek köszönhetően már nem csak a budapesti, de a vidéki ingatlanok túlárazottsága is egyre inkább elszakadt a valóságtól.

A következmény: Stratégiai várakozás és piaci korrekció

A túlárazottság közvetlen következménye a tranzakciószámok visszaesése, mivel nem a vevő haszna, hanem az eladó elvárása áll a középpontban.
Beégő hirdetések: A 18%-kal túlárazott ingatlanok hónapokig állnak a portálokon, ami erodálja a hitelességüket.
Vevői tudatosság: A vevők ma már kutatják az adatokat és egyre több elemzés elérhető. (itt nem a tiktok egypercesekre gondolok) Nem fogadják el kritika nélkül a kínálati árat, figyelik a piaci mozgásokat és megpróbálják a legjobb időt és alkupozíciót is megtalálni a vásárláshoz és úgy tűnik, hogy az idő most nekik dolgozik.
Hogyan pozicionáljuk magunkat ebben a helyzetben?
Ingatlanközvetítőként három plusz egy tippem van a jelenlegi helyzetre:

A tények ereje: Eladóként kérjen hiteles értékbecslést, piaci elemzést, mert a dokumentált bizonyíték minden szónál többet ér.

Rugalmasság, mint versenyelőny: Aki hajlandó a 18%-os túlárazottságot korrigálni, az villámgyorsan elviszi a piacon lévő tőkeerős vevőket. Ha a te konkurenseid ebbe az irányba gondolkodnak, akkor simán beleragadsz az áradba.

A "kettős lépés" technikája: Ezek mellett, próbáld megérteni a vevőd félelmeit a túlfizetéstől, és kezeljük azt garanciákkal vagy pontos adatokkal, támaszd alá létező érvekkel, hogy miért annyi az annyi.

Budapest számomra nem csak statisztika, hanem az otthonom, nagyon szeretek itt élni. De úgy vagyok vele, ahogy szerintem te is, hogy ez nem vakíthat el minket a számokkal szemben.
Szeretné tudni, hogy az Ön ingatlana a 18%-os túlárazott sávba esik-e, vagy valódi piaci értéket képvisel? Találkozzunk egy szakmai konzultációra, ahol érzelemmentesen átvilágítjuk ingatlanának piaci pozícióját!