Melyik megbízási szerződésnél jársz jól, melyikkel nem?

Őszintén az előnyökről, és a hátrányokról

Ülünk az ügyfelemmel, illetve a leendő megbízómmal a nappalijában és arra kér, hogy mondjam el, milyen megbízási szerződéssel dolgozom, milyen lehetőségei vannak. Gondoltam téged is érdekel.

Kavarognak a fejében a fogalmak: nyílt, kizárólagos, eseti... Én viszont nem fogok tollat nyomni a kezedbe. Ingatlanközvetítő vagyok, igen. De abban hiszek, hogy hosszú távon csak a 100%-os átláthatóság és a korrektség működik.Kivesézzük mind a négy létező szerződéstípust, elmondom az előnyeiket, de – és ez a legfontosabb – a hátrányaikat is. Lássunk tisztán!

1. Amikor mindenki mindenkivel versenyez

A Nyílt szerződés

Amikor beszélgetünk, sokszor ez az első reakció: "Ide figyelj, én odaadom öt ingatlanosnak. Versenyezzenek! Aki előbb hozza a vevőt, az kapja a jutalékot." Hangyányit logikusnak tűnik, igaz? Minél többen árulják, annál több emberhez jut el. Hát... nem egészen.

Előnyök:

Szabad vagy, mint a madár. Bármennyi irodával leszerződhetsz, és te magad is hirdetheted a lakást. Nincs elköteleződés egyetlen iroda felé sem. Mindenki eldob kapát kaszát és odateszi magát, hiszen verseny van, sőt te is kipróbálhatod magad értékesítőként, hátha erre születtél.

Hátrányok:

Tulajdonképpen ugyanazok, mint az előnyök. Mindenki, mindenhol hirdeti, hirdetheti. Mivel a közvetítő tudja, hogy rajta kívül még négyen árulják (és te is), nem fog belelapátolni komoly pénzeket a marketingbe. Nem lesz profi fotós, nem lesz drága, kiemelt hirdetés. Miért? Mert ha ő költ rá százezreket, de a másik iroda adja el, ő bukta a befektetését.

Emiatt a lakásod felkerül a netre, gyakran tízszer egymás alatt különböző (néha hibás) árakon, pocsék képekkel. A vevők pedig azt fogják hinni: "Jézusom, ezzel a lakással valami baj van, hogy ennyien akarják elsózni, de nem sikerül így sem. Két verzió van, vagy el sem megy megnézni, vagy biztos kétségbe van esve az eladó." gondolja és máris jön a pofátlan alkudozás.

Jutalék mértéke itt a legmagasabb3-5% +áfa között mozog általában

Mire érdemes figyelni?

Annyi munkád mindenképpen lesz, hogy látnod kell, ki, hogy, hogyan hirdeti az ingatlant. Ár, minőség, adatok pontossága stb. Sajnos neked kell majd jelezned az anomáliákat feléjük. Hidd el, hogy lesznek ilyenek.

2. A jogi nonszensz Kizárólagos szerződés

Amikor ezt meghallod, lehet, hogy összerezzen a gyomrod. "Akkor én nem adhatom el a saját lakásomat? Dehogynem És ha a szomszéd veszi meg, akkor is fizetnem kell? Igen, előfordulhat. De nézzük konkrétan:

Előnyök:

Ez az a modell, ahol az ingatlanosod (például én) mindent, de tényleg mindent megtesz a sikerért. Mivel tudom, hogy az én kezemben van a projekt, megkapod a legjobb bánásmódot: profi fotók, home staging tanácsadás, alaprajz, drága prémium kiemelések a portálokon, videós bemutató, közösségi média, blogbejegyzések. Itt az ingatlanos a te dedikált projektmenedzsered. Minőségi érdeklődőket visz és a legmagasabb az árat, amennyire csak lehet, hiszen van lehetősége az alkufolyamatot a lehető legjobban menedzselni.

Hátrányok:

Ha te magad találod meg a vevőt – mondjuk a nagynénéd fia dönti el, hogy megveszi –, a jutalékot (vagy annak egy jelentős részét) akkor is ki kell fizetned a közvetítőnek a szerződés értelmében. Sokan ezt megkötöttségnek élik meg, pedig megtehetnéd, hogy mielőtt megbízod a közvetítőt adsz mondjuk egy hetet magadnak és elhíreszteled a környezetednek, hogy szeretnéd eladni a lakást. Ma már azért nem lehetetlen elérni még a legtávolabbi ismerőst sem.

Mire érdemes figyelni?

Kizárólagost csak és kizárólag olyan embernek adj, akiben 100%-ig megbízol, aki szimpatikus, és akinek láttad a korábbi, minőségi munkáit. Akinek akár a Google felületein, akár más oldalakon rá tudsz nézni a munkájára, ne adj isten az ügyfelei minősítésére, weboldalára. MIndenképpen csekkold le. Valamint soha ne írd alá évekre! Egy jól beárazott lakásnál 3-6 hónap bőven elég kell, hogy legyen.

Jutalék általában csökkentett mértékű, illetve olyan is van, ahol a magas jutalékot megosztják (vagy megpróbálják megosztani a vevők és az eladók között) 

3. Az Arany középút ? A Félkizárólagos szerződés

A nyílt túl kaotikus, a kizárólagos meg túl kötött formátum gondolod. Erre találták ki a félkizárólagos szerződést. Ez is egy lehetőség a korrekt együttműködéshez.

Előnyök:

Közvetítőként csak egy ingatlanos árulja az ingatlanodat. Megvan a tiszta, profi hirdetés, nincsenek duplikációk, nem tűnik beragadtnak a lakás. Ingatlanos is beleteszi a munkát és a pénzt. Te viszont fenntartod magadnak a jogot, hogy a saját ismeretségi körödben eladd. Ha te hozod a vevőt, és nem az ingatlanos hirdetéséből jött, akkor nem fizetsz neki jutalékot vagy csak egy nagyon minimális költségtérítést. Win-win.

Hátrányok:

Az ingatlanos kollégák nem kimondottan rajonganak érte, hiszen nem csak benned kell megbízniuk, hanem a többi kollégában is, márpedig ebben a szakmában a kollegialitás, hát fogalmazzunk úgy, hogy nem mindig 100%-os. Egyszerű a helyzet, megtalálja a hirdetésedet egy hálózat közvetítője, akinek te elmondod, hogy már van egy félkizárólagos szerződésed, ingatlanos jelzi, hogy nem gond, ő akár úgy is foglalkozik vele, hogy csak belső körben ajánlja. Máris elveszítette félkizárólagos jellegét (hogy klasszikust idézzek) A külsős ingatlanos pedig előbb vagy utóbb meg fogja valahol hirdetni és jön a káosz, a vita, amire semmi szüksége senkinek, hiszen mindenki inkább dolgozik, mint vitázik.

Mire érdemes figyelni?

Tisztázzátok a szerződésben, hogy ki számít "saját vevőnek"! Fontos, hogy transzparensek legyünk egymással: ha te mutatsz valakinek, szólj, ha én viszek valakit, regisztrálom a nevét. Így nincs sértődés a végén.

Szintén csökkentett mértékű jutalékkal lehet számolni ebben az esetben is

4. Egy vevőre, egy alkalomra Az Eseti megbízási szerződés

Megcsörren a telefonod, egy ingatlanos hív: Üdvözlöm, Milovecz László vagyok, van egy konkrét ügyfelem akit lehet, hogy érdekelne az ingatlan, a beszélgetéseink alapján hasonló ingatlant keres. Megmutathatom neki? Nem szeretnék hosszútávú megbízást kötni, csak neki szeretném megmutatni. Ez az eseti szerződés.

Előnyök:

Nem köteleződsz el hosszútávra, nincs hirdetés. A papírt csak és kizárólag arra az egy vagy két konkrét vevőre írjátok alá, akit az ingatlanos hoz. Ha ő veszi meg, kifizeted neki a jutalékot ha nem, elköszöntök egymástól. Ennyi. Én kimondottan szeretem ezt a formát, már csak azért is, mert előfordult nem egyszer, hogy a tulajdonos és köztem jól működött a kémia és jelezte, hogy szívesen megbízna hosszú távú együttműködésre is. Illetve én is láttam, hogy van e értelme foglalkoznom az ingatlanával.

Hátrányok:

Az ingatlanos nem csinál marketinget, nem ad tanácsot, nem dolgozik a te lakásod értékének növelésén. Egy árucikknek tekinti a sok közül és biztosan van még pár olyan, amit meg fog mutatni a vevőjének. Neki teljesen mindegy, hogy melyiket adja el a tiédet, vagy a konkurensedét és lehet, hogy nem a tiéd lesz a célingatlan. Van egy vevője, aki szeretne vásárolni, van a piacon három hasonló ingatlan. A tiéd a leggyengébb ár érték arányban, sőt a másik kettő szebb is. Az ingatlanos szeretné bemutatni, hogy az ő célingatlanánál, csak rosszabbak vannak a piacon. (az egyik a tiéd) Ahhoz, hogy meg tudja győzni erről a vevőt, megmutatja a tiédet is, mint elrettentő példát. Sőt, ha ügyes, akkor úgy csinálja, hogy kevésbé rossz, legrosszabb és a célingatlan. Ott fog állni a vevője remegő térdekkel, hogy ő most foglalózná az ingatlanos célingatlanát. Nincs miért meglepődni ezen, hiszen ebben a helyzetben annyit várhatsz el te is, amennyit adsz.

Ha adsz neki megbízást, akkor a tiéd is lehet célingatlan.

Mire érdemes figyelni?

Soha ne írj alá olyan eseti papírt, amiben nincs benne feketén-fehéren, tollal beírva a konkrét vevő neve, vagy a szerződés lejártának időpontja, ami max 1-2 nap. Különben könnyen lehet, hogy egy burkolt nyílt szerződést sóztak rád.

Szóval nincs olyan, hogy legjobb szerződés mindenkinek. Csak olyan van, ami a te jelenlegi élethelyzetedhez, idődhöz és bizalmadhoz a legjobban passzol. Én nem akarom rád erőltetni egyiket sem. Az a célom, hogy amikor a végén kezet rázunk a sikeres eladás után, úgy érezd: pontosan tudtad mibe mész bele, és minden fillér megérte és az egész folyamat lazább, könnyebb volt, mint ahogy gondoltad.

Melyik típus áll a legközelebb hozzád? Szívesen átbeszélem veled a részleteket a te konkrét ingatlanodra szabva, írj egy üzenetet, és folytassuk!

Milovecz Laci

ingatlanközvetítő