Eladó lakás Budapesten! Ingatlanhirdetés, árképzés 2026-ban

Ha most azon gondolkodsz, mennyiért adjam el a lakásom, jó helyen jársz.

Budapesten 2026-ra az ingatlanpiac nem gyorsabb lett, hanem szelektívebb. Nem az eladó diktál, hanem a jó ajánlat. És igen: a jó ajánlat nem azonos a jó ingatlannal.
Ebben a cikkben megmutatom:,hogyan néz ki egy működő ingatlanhirdetés,
mi történik a lakás árakkal Budapesten valóságában,saját tapasztalataim szerint.
Mikor éri meg az ingatlanos vagy simán lehet ha magánszemély az eladó, akár segítség nélkül is. Akár így lehet a lakás eladása gyors, felesleges árengedmények nélkül.

Lakásárak Budapesten – mit mutat a kirakat és mit a valóság?

Tudom, hogy tudod, de nem árt elégszer ismételni. A hirdetési portálokon látott árak nem eladási árak. Ez az első szemléletváltás, amit minden eladónak meg kell, legalábbis érdemes megértenie.

Minden ingatlanosnak van olyan story a praxisában, amikor egy eladó végigpörgette a hirdetéseket, megnézi az átlagárat, majd örömmel konstatálja, hogy húú, az enyém szebb is jobb is,mint ezek, szóval plusz x milliót még ráteszek. Eltelik három hónap, semmi sem változik, csak az érdeklődő lett sokkal kevesebb. Mindenkinek az lett a prekoncepciója, hogy, hát ezzel valami baj van, itt áll három hónapja és nem kellett senkinek. Fontos, de elég drága felismerés, a piac nem foglalkozik az érzelmeiddel, hogy szerinted a tiéd szebb, jobb, tehát drágább.

Ingatlan értékbecslés – számok vs. döntések

Az értékbecslés technikai adat, az eladási ár értékesítési stratégiai döntés, döntések eredménye. A kettő a legritkább esetben találkozik egymással. Viszonylag sok értékbecsléssel találkoztam, de olyan nem volt közöttük, ami az adott ingatlan értékét az adott ingatlan áránál magasabbra helyezte volna, sőt. Egy személyes példáról, még videót is készítettem, megtalálod a csatornámon. Nem volt olcsó, katt ide, ha szeretnéd megnézni.

Mi határozza meg ténylegesen az árat?

A lokáció, Budapesten belül városrész, utca szintű eltérés, de sokszor a házszám is nagyon fontos. Egyszerű példa, Baross utca: Kálvin tér, vagy Orczy tér- nagyon nem mindegy
Állapot vs. felújítási kockázat. Szerintem ezt nem kell magyarázni, illetve annyit fontos elmondani, hogy a nagyi által lakott 1982-ben felújított lakás, amit közepes állapotúként találsz meg a hirdető oldalakon, ebből a szempontból ugyanaz, mintha évtizedek óta nem lakták volna. Mindenképpen fel fogják újítani, valószínűleg műszakilag is. Sokkal többet számít ebben a helyzetben az alaprajz, nem elsősorban m²-ben élünk, hanem szobában, étkezóben nappalban...
Amit szinte mindig elfelejtetek, a versenyhelyzet az adott kerületben, sőt, sokszor több kerületben. Ismét egyszerű példa: Erzsike a szomszédből x forintért adta el a lakását két éve, azóta emelkedtek az árak 10 százalékkal. Tehát Erzsike, plusz 10 százalék és jó az árképzés. Igen ám, de amikor ő hirdette, akkor abból a kategóriából csak egy volt a piacon, most viszont van négy is és valakinek nagyon sürgős. Ő úgy áraz, hogy Erzsike plusz hét százalék. A többit szerintem tudod. El szoktam mondani mindenkinek és nem bullshit, hogy nekünk valaki, tehát a vevő számára a legjobb választásnak kell lenni. Ha csak másodikak vagyunk, az ugyanolyan, mintha századikak lennénk. Maradunk a piacon.

Ezért nagyon nagy kérdés mindig, hogy mennyiért adjam el a lakásom, ha nem hónapokig akarom hirdetni?

Ingatlanhirdetés minta – hogyan gondolkodik a vevő?

A hirdetésed, a marketinged egyik legfontosabb eleme. Abból kell kiindulnunk, amit a kedvenc marketing tanárom fogalmazta meg a marketing definícióját: A terméked, vagy szolgáltatásod bemutatása abból a szempontból, hogy miért lesz jobb az élete annak, aki azt megvásárolja. Egyszerű. Kit érdekel, hogy a terasz kilencegésznégytized négyzetméter. Gondolom senkit. De az, hogy reggel a pároddal ki tudtok ülni kávézni és hallgatjátok a csendet és így indul a napotok, szerintem többeteknek vonzó gondolatnak tűnik.
Szóval: tulajdonság, tehát előny.
A vevőt nem érdekled sem te, sem a falak, sem a méretek. Őt az érdekli, hogy mitől lesz jobb neki, ha megvette a lakásodat, házadat. Ezeket az előnyöket megfizeti, de csak ezeket. A te álmaidat, nosztalgiádat nem fogja. Miért tenné? A vevő életet vesz, nem falakat.